Thứ nhất, về giao dịch thuê nhà của bạn với chủ nhà không đúng quy định của pháp luật. Cụ thể, theo Điều 492 Bộ luật dân sự năm 2005 thì hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Như vậy, hợp đồng của bạn với chủ nhà phải làm bằng văn bản và có công chứng hoặc chứng thực, nếu không thì giao dịch này sẽ bị vô hiệu do vi phạm về hình thức, và giao dịch vô hiệu thì các bên phải trả cho nhau những gì đã nhận coi như chưa từng có thuê nhà.

Thứ hai, về việc bạn đặt cọc 20 triệu đậy gọi là giao dịch bảo đảm. Theo như phân tích ở trên thì hợp đồng thuê nhà của bạn với chủ nhà đã vô hiệu, và theo khoản 2 Điều 410 BLDS thì “sự vô hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thoả thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng chính. Quy định này không áp dụng đối với các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự” như vậy thì giao dịch bảo đảm là đặt cọc của bạn với chủ nhà không bị vô hiệu theo hợp đồng thuê nhà. Giao dịch đặt cọc theo Điều 358 BLDS cũng phải được lập thành văn bản mới có hiệu lực pháp luật.

Trong trường hợp mà giao dịch đặt cọc của bạn hợp pháp như đã phân tích ở trên thì phải tuân theo thời hạn trong hợp đồng đặt cọc, tuy nhiên thì các bên có thể chấm dứt trước thời hạn theo thỏa thuận (Điều 374 BLDS). Trong việc này bạn và chủ nhà đều thống nhất chấm dứt trước thời hạn và có nhắn tin qua lại với nhau thì khi bạn khởi kiện có thể đưa bằng chứng này ra.

Thứ ba, vấn đề bạn hỏi là thủ tục khởi kiện như thế nào? bạn sẽ phải làm những bước sau:

Nộp hồ sơ trực tiếp tại Tòa án hoặc qua bưu điện đến Tòa án có thẩm quyền, bộ hồ sơ bao gồm:

- Đơn khởi kiện

- Các giấy tờ liên quan đến vụ kiện ( giấy tờ sở hữu nhà, đất, hợp đồng liên quan...)

- Đối với cá nhân: Giấy chứng minh nhân dân, hộ khẩu (bản sao có công chứng).